親などから土地を相続した場合には、売却や土地活用等、いくつかの選択肢があります。
相続人は、それぞれの選択をした場合のメリットやデメリットを知った上で決断するのが理想ですよね。
そこで、土地の相続時に選択できる代表的なパターンについてまとめてみました。
土地相続を放棄する場合を除き、選択する際の参考になると思います。
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土地を売却する
相続した土地を売却する場合には、税金のことを気にしなければいけませんよね。
相続税や、譲渡所得税等の金額によっては、売却が損になるケースもあります。
それに、売却をすれば、他の相続人と売却益を分け合う必要が出てくることもあるでしょう。
余程の価値があれば別ですが、売却が（評価的に）損になっているケースは多いです。
それでも売却しなければならない場合もあるでしょう。
そんな場合には、できるだけ売却費用を抑える努力をするしかありませんよね。
不動産の売却において、最も大きな諸費用は何だか分かりますか？
それは、仲介手数料です。
物件価格が高い程、仲介手数料の額も大きくなりますから、これを抑える方法があれば、とても効果が高いというわけです。
仲介手数料無料の不動産会社に査定を依頼して、あらかじめ仲介手数料について相談してみると良いと思います。
仲介手数料が無料になる可能性のある不動産会社を通すことで、大幅に節約できるはずです。
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親の土地に家を建てる
親の土地に、自宅の建築を予定する人もいますよね。
これについては、何も説明することはありませんが、建て替えの際の裏技だけご紹介してきたいと思います。
ハウスメーカーや建築会社には、必ずと言って良いほど「紹介料」が存在しています。
例えば、自分の知人等から建築会社を紹介してもらった場合、その知人に数十万円の紹介料が入ることもあるのです。
もしも、この知人が紹介料を本人に返してくれたら、その分は割引を受けたのと同じ効果になりますよね？
紹介者にかかる所得税とお礼の分だけ残してあげれば、お互いに得な話です。
信頼できる協力者がいれば、相談してみても良いかもしれませんね。
戸建賃貸経営
土地活用を考える場合、土地の大きさによって収益物件の規模が変わってきますよね。
３０坪前後の土地であれば、戸建賃貸がトレンドです。
リスクが低くて、人気があるので、サラリーマンでも手が出しやすい賃貸経営です。
建築会社の選別と建物のデザイン性が入居率にかなり影響するので、ある程度は勉強する必要があります。
社宅やシェアハウスとしての需要もあり、駅から少し遠い場所でも成り立つ場合があります。
賃貸のプロでも「こんなに入るとは思わなかった」と言う人が多い事業なので、人の意見に惑わされずに市場調査することが大切です。
具体的には、周辺の物件にファミリー向けの賃貸物件が少ない事や、戸建物件で築浅の物件が少ないこと等が確認できれば良いと思います。（事業成功の可能性が高い）
アパート経営
少し大きい土地を相続した人が選ぶ賃貸経営ですが、初期投資が大きくなるというデメリットがあります。
建物に投資した資金を回収するまでの期間が長くなるので、空率が出ると予定がどんどん狂っていきます。
数年後には、家賃保証額の変更が起きて苦しむオーナーも多いです。
入居者に困らない立地であることが成功のポイントになります。
マンション等の建築
容積率の大きな土地では、マンションを計画する人もいます。
土地を担保に大規模な不動産投資をし、節税対策も兼ねるパターンです。
こちらも事業リスクは高めになりますので、かなり勉強してからスタートすべきです。
駐車場経営
元手がいらないので手が出しやすい土地活用ですが、税金面においては少し不利な面があります。
小規模住宅等を建築すると、固定資産税等が軽減される効果があるからです。
収入的には小さいですが、リスクも小さいので空きが出なければ有効な手法とも言えます。
近年は、車に乗る人の数が減少していますので、場所によっては難しい面もあるでしょう。
コンテナ事業
空地に倉庫を置いて、レンタル倉庫として貸すビジネスです。
これも立派な土地活用の一つですが、駐車場事業よりも初期投資がかかるのが難点です。
借り手が多い場所では良い収支が出る事もあると思いますが、短期で借りる人が多いので収入が安定しない傾向もあります。
事業収支としては、「やってみないとわからない」という部分が強く、少し勇気がいりますよね。
店舗経営
カラオケボックス、DVD観賞ルーム、コンビニ等、地主さんが経営者となってお店を運用する土地活用です。
街道沿いの土地を相続した人等が取り組むようです。
最近では、老人ホームやデイケアサービス事業を行う地主さんも出てきているそうです。
少し昔には、ガソリンスタンド等を経営する地主さんもいましたが、最近ではめっきり減りましたよね。
店舗経営は、商才とバイタリティが必要になるので、なかなか難しいのが実際のところでしょう。
まとめ
土地の利用方法には、色々なものがありますよね。
相続した土地をどう使うにしても、リスクをしっかりと把握する必要があります。
全ての場合において、最低限知っておくべきことがあるという事です。
税金や不動産取引に疎い人は、初心者向けの不動産投資セミナー等に足を運んでみると良いと思います。