富裕層の不動産投資は、億単位の物件が対象になります。
そして、その大半は都心部の一等地に建築された高層物件です。
こうした都心部の高層マンション等が投資対象にされるのは、単純に人気があるからという理由だけではありません。
この記事では、不動産投資の矛先が都心部へと向かう理由について、もう少し詳しく取り上げてみたいと思います。
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賃料相場と入居率
賃貸物件のオーナーにとって最も関心が高いのは、『賃料』と『入居率』です。
都心部のような人気のある場所では、この両方が優れていますよね。
資金があるなら誰でも都心部で不動産投資をしたいところだと思います。
厳密に言えば、都心部の収益物件でも「居住用高層マンション」と「商業用マンション」では微妙に条件が変わります。
近年では、小さな商業用テナントを区分所有するのがトレンドになっているようです。
都心部のテナント物件は、空きが出ても比較的に早く借り手が見つかるのだそうです。
店舗を使用する人達が法人である点も管理上でのメリットがありそうですよね。
相続税対策としての敷地権評価
都心部の不動産が人気になる理由には、相続税対策として優れているという点も大きいです。
では、どのように優れているのかというと、相続税を課税する際の土地評価額にメリットがあります。
高層マンションというのは、小さな土地を複数の人で使用している状態ですよね？
ですから、皆で少しずつ持ち合っている状態ということになり、これを敷地権割合と言います。
そして、使用している人数が多いと、この敷地権割合が高くなります。
簡単に言えば、敷地権割合が80％の物件であれば、土地の評価額は８０％下がるということです。
例えば、１億円の物件なら、２千万円に対して課税されるだけになるので、相続税対策として有効なわけですね。
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物件購入者の集中
不動産投資の矛先が都心部へと向かうのは「人気があるから」ですよね？
実は、この「人気」は、都下の収益物件の空室率が拍車をかけている側面もあります。
郊外等に収益物件を持つ投資家は、空室率に悩まされることが多く、不動産の転売や、資産の組み換え等の際には、少しでも価値の高い不動産を購入すしようとします。
このような投資家達の売却活動は、都心部に人気を集める原動力になっています。
不動産投資に長けた人達の動きは、これから始めて不動産投資をする人達も参考にする為、彼等の影響力は大きなトレンドを生むこともあるのです。
災害への対処
不動産投資においてリスクを考える際には、災害リスクについても考えなければなりません。
火災保険や地震保険に入っていても、全ての損害を保険金によって補填することは難しいケースもあります。
そこで、建物については、耐震性や防火性の高い建築物を選ぶことが必須になるのです。
億単位の物件を購入するのですから、誰もが考えるところでしょう。
都内の高層物件は、建物の損壊等が多くの人命に影響を与える可能性がある為、諸法令によって建築に対する規制が厳しくされています。
つまり、都心部の高層建物は、行政の指定する基準を満たした建材等を使用しなければ許可が下りないということです。
都心部の建築物が高額なのは、このような事情によってコストが上がっていることも理由の一つなのです。
これは、総合的に見ても不動産価値が高いことを意味しています。
まとめ
話をまとめると、都心の収益物件では区分所有のテナント物件に人気が集まっており、その理由は、「賃料」、「入居率」、「相続税対策」、「災害耐性」、「流動性」に優れているからです。
これからも、不動産資産をできるだけ都市部に移していく動きは加速していくでしょう。
専門業者等も増加していますので、投資家はアンテナを立てて情報収集することが大切ですね。