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収益物件の建築時に意識すべき事



収益物件の建築を検討をする際には、利回りばかりに意識が向かいがちです。

確かに、利回りは大事なのですが、収益物件を建築する際には、もっと将来的な展望を持っておく必要があるのです。

建築会社や税理士等は、「資金が回収できるか」とか「節税効果」を重要視しているので、その先のことには意識が向いていないのです。

この記事を読めば、収益物件で失敗するオーナーが後を絶たない理由が理解できると思います。

 

アパート経営の隠れたリスク

収益物件の建築については、「将来的に失敗になるケースは意外に多い」と言われます。

その理由は、机上の計算で予定を立て、売却時のことを深く考えていない事にあります。

収益物件を検討する時には、家賃保証(サブリース)、周辺の賃料や人気、建物の築年数等といった事ばかりに注意が注がれます。

 

売却を想定する

収益物件を売却する予定が無い人もいるかもしれませんが、予定外に物件を手放すこともあります。

何か突発的な事情で資産を現金化する必要が発生するかもしれませんし、次の世代(相続人)が売却する可能性もあります。

 

収益物件には、将来の価値を下げる要素が隠れていることがあります。

収益が出ているからといって、確実に買い手が見つかるというわけではありません。

 

借り手が喜ぶ間取りと、売れやすい間取りは違うかもしれません。

そんな視点で、売却時に「売れやすい商品にする」という発想も大切だと思います。

 

解体費用を考えておく

物件が古くなる程、売却時にネックとなるのが「解体費用」です。

購入や建築の時にはあまり気にする人がいない費用ですが、中古で売買される場合には、「あと何年使えるか」という視点が出てきます。

 

すると、解体して建て直すというプランも視野に検討する人も出てきます。

建物の構造や材料、植木の数や大きさ、コンクリート土間等の敷設範囲等、解体費用に大きく影響しやすい部分が無いか、チェックしておくと良いでしょう。

 

将来の解体費が大きい物件は、最終的にもっと利回りが低い結果になるということです。

建築会社の工法や使用建材等によって解体コストが異なる点にも注目すべきです。

 

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売却価格を意識する

不動産業者には、その周辺で収益物件を探す人の予算相場を聞いておくと良いそうです。

最も探している人が多い価格帯に合わせて建築しておけば、将来に売れやすい収益物件になるからです。

 

大きな収益物件を1棟持つよりも、小さな収益物件を2棟保有することが正解の場合もあるわけです。

近年では、戸建賃貸を複数保有し、将来は個人向けに販売するというプランを持つオーナーもいるくらいです。

 

施工会社と修繕履歴

中古の収益物件を検討する際、皆さんは建築した会社を気にしているでしょうか。

建物の建築会社と修繕履歴を確認することは、とても重要ですよね。

 

実は、これも売却時に備えた動きになるのだそうです。

売却の際には、「大手ハウスメーカー施工」等と記載できる物件が売れやすい傾向があるそうです。

 

つまり、安心感のある会社で施工された物件は、売るときに有利になるということなのです。

修繕履歴がある物件も、買い手がその修繕部分について安心できる材料になります。

書面に記録として残っているという事が重要なわけです。

 

空室率の上昇前に売る

サブリースを利用していても、サブリース会社の事情に左右されることになることが少なくありません。

条件変更や、会社倒産等によって、結局は物件そのものの力で賃貸経営をしなければならなくなるケースが意外に多いそうです。

 

今現在、満室で安心できる状態だからといって安心せず、将来の空室に備えることがリスク回避に繋がるということです。

もっと言えば、収益物件を入手する時点から意識しておくのが理想なのだと思います。

 

究極の対策としては、空室が出ない人気エリアに物件を持つということで、都内の物件にランクアップしていくのが理想だそうです。

物件価格や物件数の問題から、簡単には手に入りませんが、多くのオーナーが目指すところです。

 

リノベーションは古い手法に!?

通常は、空室対策としてリフォーム(リノベーション)によって競争力を高めることになりますが、これも近い将来には通用しなくなる可能性があります。

 

何故なら、収益物件が増え続ける一方で、借り手の数が減少し続けているからです。

老人や外国人を受け入れるなら別ですが、一般の賃貸顧客はこの先も減少し続けそうです。

 

より便利な場所で安く借りようとする動きが進み、郊外の物件では、借り手の需要自体が激減していくと見られています。

すると、顧客の数自体が不足している為、リノベーションをしてもあまり効果がないということになっていくわけです。

 

結局のところ、「満室の内に売却する」という選択がベストだという事になるのです。

そして、売却した資産を更に安全な資産へ変える「資産の組み換え」を進めるのが最大の空室対策になるわけです。

 

まとめ

収益物件における最大の空室対策は、「空室になる前に売る」ということであり、それには「売れる物件を所有する」という要素が必要になります。

利回りだけではなく、プロ目線で売却時の視点を持つことがリスク回避に繋がるという事です。

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