不動産投資 相続

相続対策でマンションを買いたい人に朗報!

コロナウイルスの流行を機に、相続対策を考える人が増えています。

資金繰り悪化等で不動産売却をする人の増加や、高齢者が亡くなるリスクを考える機会となっているためです。

現金資産が多い人の場合、評価額で資産を圧縮するために不動産物件を購入する需要も出てくるでしょう。

しかし、売却需要の方が遥に多い状況が予想されますので、買い手にとっては良い物件が手に入り易い時期とも言えるのではないでしょうか。

この記事では、これから不動産投資物件(収益マンション等)を購入する方に役立つ情報をまとめています。

 

不動産購入の考え方

土地付きの収益物件や、マンション物件を購入する際には、登記費用や仲介手数料等、物件以外の部分にもお金がかかります。

税金面でも、不動産取得税や翌年以降の固定資産税を考慮しなければいけませんよね。

 

一方で、相続税対策としての視点で言えば、コストがかかった分も資産が圧縮されるわけですから、一時的にはメリットがあります。

当面は、資産価値が下がる事の方にメリットがあるので、これで良いのですが、将来に投資したお金が戻って来なければ、結局は損をしたことになってしまいます。

 

問題なのは、「投資金がきちんと回収できるか」です。

相続対策として購入する不動産は、敷地権割合が高い物件(相続時の評価が低くなる物件)を選びます。

 

この為、都心のテナント物件や、駅から近いマンション等を購入する人もいます。

収益マンションの保有で相続対策をする場合には、購入コストと将来の売却価格(見込み額)が重要です。

 

不動産の購入コスト

敷地権割合の高い不動産は、購入した時点で資産の評価額が大幅に下がります。

借入(ローン)で購入した場合、その利息部分についても経費で落とせます。

 

1億円の現金を持っていると、高額の相続税がかかりますが、1億円の物件を購入すると2~3千万しか持っていない状況にしてもらえるわけです。

 

 

これは、不動産の相続税評価額が低く設定されているためです。

利息や減価償却分を費用計上できるメリットもあるので、相続税対策に不動産を使う人が多いのです。

 

政府としては、「不動産を購入して経済活動に貢献するなら、そのリスクを考慮して税金を安くしますよ」といったスタンスをとっているという事です。

 

でも、将来的には、投資したお金を全て家賃等から回収しなくてはいけません。

つまり、購入コストについては、出来るだけ安く済ませておくことでリスクが小さくなるわけです。

 

不動産購入時に最も大きなコストとなるのは、仲介手数料と登記費用です。

物件価格が高額な場合には、圧倒的に仲介手数料の比重が高くなります。

そこで、確実に収益物件購入時のコストを削減できるサービスをご紹介しておきますね。

 

良い投資物件とは?

 

良い不動産投資物件」とは、【空室が出ない物件】とも言い換えられますよね。

勿論、価格的な問題もありますが、条件面だけで考えると非常に大きな部分です。

 

入居率が95%を超える状態を維持するような物件を持てば、空室リスクについての心配はいりませんし、家賃保証も必要ありません。

 

結局のところ、家賃保証(賃料の10%程度)を払う分を考えると、はじめから物件に対して投資した方が良いという考え方もあるわけです。

向こう数十年で家賃保証に1千万円支払うのであれば、1千万円分条件の良い物件を買って空室率を下げた方が良いという考え方です。

 

要するに、不動産投資は、空室が出ない物件を持てばいいのです。

でも、素人にはどの場所で、どんな物件がそのような条件を満たすのかが分からないですよね。

 

そんな人は、カラーズの物件を検討してみると良いかもしれません。

駅から徒歩10分以内の物件に絞り、管理まで一貫して高い入居率を維持しているからです。

 

売れない物件がある人にはコレ!

相続対策として不動産投資をする人の中には、『資産の組み換え』を行う必要が出てくることがあります。

簡単に言えば、価値の低い不動産を売却して、良い物件に買い替えるといった動きです。

 

優良物件を持つことで、資産の評価額を抑えつつ、利益の高い「いつでも売れる物件」を持つことが出来ます。

 

しかし、売ることが困難な物件もありますよね。

借地権付の物件や、環境や法規制での問題を抱えている物件等、ユーザーに好まれない要素がある不動産は、「処分したくてもできない」という悩みが出てきます。

 

不動産屋に相談しても、内心「これは売れないな」等と思われてしまい、相手にされません。

そんな物件を所有している人は、『買取業者に直接依頼する』という方法が、これからのスタンダードです。

 

今までは、このようなWEBサービスが存在していませんでしたので、一肌脱いでくれる不動産屋を探すしか手がありませんでした。

 

最近では、買取業者各社に、買取り価格の一括見積を依頼できるWEBサービス(買取一括見積サイトが登場しました。

コロナウイルスの影響で、売却依頼が増加しそうですので、早めに動いていくと良い査定額が出やすいと思います。

 

通常の一括見積サイトは、不動産屋で販売を開始する価格を競わせるものです。

ですから、実際に売れる価格が出るわけではありません。

 

ところが、この買取査定サイトの場合、実際にすぐに買ってもらえる価格が分かります。

価格に納得できれば、すぐに業者が購入してくれるので、スピーディーに現金化することができるのです。

 

このようなサイトを活用し、資産の組み換えを進めると良いのではないでしょうか。

 

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まとめ

相続財産の評価は、相続人が死亡した瞬間から発生してしまいます。

コロナウイルスによって高齢者が急死するリスクを考えるなら、少しでも早く対策を万全にしておく必要があります。

不動産の売却には時間がかかることも多いですから、買取業者等を上手く活用して優良資産への組み換えを完了させると良いと思います。

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