地主や資産家の人達には、必ず信頼している相談先があると思います。
そして、このような相続対策の相談先は、大抵は税理士や地元の不動産会社等です。
「長年相談してきた」等という理由で、相談先を変更することを考えません。
しかし、現在の相談先により、本当に正しい対策がされているのかを把握できていないのなら、一度は第三者の意見も聞いてみる事です。
この記事では、そんな地主さん達に対して「もしかしたら相談先を間違えているかも」というお話をしたいと思います。
相続税対策で土地が減る
税理士や不動産業者が勧める相続税対策の多くは、アパートやマンション等の収益物件を建築し、土地の評価額を落とすというものです。
確かに、相続税を支払う額は減るのですが、「借金は増えている」という現実もあります。
地主さんの多くは、「税理士に聞いたから大丈夫」だと考えています。
しかし、目先の相続税が減らせても、将来に債務超過になって土地を売るしかなくなるのでは意味がありませんよね。
だったら、はじめから土地を売って相続税を払えば良かっただけの事です。
借金をしたなら、それは必ず返済できなければなりません。
そうしなければ、また土地を売ることになるのです。
このように、長期的に見て本当に正しいかを判断しなければならないのですが、多くの税理士はその責任を建築会社に転嫁しています。
建物に空室が出て、採算がとれなくなるまでには数十年の歳月が必要です。
その頃には、相談していた税理士は引退しているかもしれませんし、係った不動産業者も存続しているか不明です。
税理士は、将来の賃貸経営のことまで保証してくれるわけではありません。
それでも、地主さん達は、彼等を信じて多額の借金をしてしまうのです。
収益物件の利益が出なくなって不動産を売却して喜ぶのは不動産業者だけです。
この時になって税理士に文句を言っても、「建築会社の収支見通しが間違っていたからだ」と言われればオシマイです。
一方、建築会社は、「あくまでも概算の計画ですから」等と言い、着工判断をした地主の自己責任にするのです。
こうして、結局は代々受け継いできた土地が減ることになります。
誰を信用する？
貴方は、人生をかけるほどの相談をする相手を選ぶ時、誰を信用するでしょうか。
政治家でも警官でも犯罪者になる人はいますし、結局は誠実さがなければ何の価値もないと思います。
相手が税理士だろうと、教師だろうと、誠意の無い人はたくさんいます。
国家資格を持っているからといって信用して良いわけではありません。
ですから、相続や不動産に関するアドバイスは、本当に時間をかけて信頼できる相手を選別する必要があるのです。
相談先の選別方法
有識者の持つ知識を、自分で勉強できれば一番良いのですが、それはなかなか難しい事です。
一つの資格をとるだけでも数百時間の勉強が必要ですし、そこに実務経験まで入れると習得には数十年の月日がかかるでしょう。
ですから、地主側はその選別の目を鍛えるしかないのです。
それが、最大の防御であり、自分の資産を守ることに繋がります。
私の考える選別方法は、別記事にしたことがありますので、以下にご紹介しておきます。
端的に言えば、色々な業種の専門家集団を見つける事が近道です。
株式投資等でも「リスクの分散」が重要ですが、相続対策においても全く同じです。
税理士だけに相談するのではなく、様々な専門家に分散して相談することでリスクが軽減されるからです。
仮に、１０人の専門家の中に悪い人物がいたとしても、それ以外の士業の先生達が監視し、守ってくれるからです。
要するに、コンサルティング会社の組織の中に、複数の専門家が介在しているような状態が好ましいという事です。
当然、この専門家の中には、相続に長けた税理士もいます。
そのような多角的な組織化を実現している相談先を見つけるのは大変かもしれません。
そこで、東京限定ではありますが、参考までにその一例をご紹介しておきます。
資産を減らさない提案
相続で土地を売却した場合、その分だけ資産（現金）が増えるのが理想的ですが、譲渡所得税や住民税の支払いがあります。
また、相続の土地売却では、市場の流通価値よりも低い価額で取引されることも多いです。
ですから、目減りした資産をどのように取り戻すかという発想（資産を増やす提案）も重要です。
良い相談相手の最優先条件は、誠実に正しい提案をしてくれる相手である事です。
そして、もう一つの条件は、いかに資産を減らさないかを考えてくれる相手（専門家集団）である事です。
一時的に資産が減ったとしても、将来の資産形成に役立つ形（出口）を提案してくれるなら、安心して任せられますよね。
どうしても土地を売らなければならない状況の地主さんの場合でも、やり方次第で手元に残るお金の量がかなり変わってくるのです。
厳しい状況の人は、複数の相談先からの提案を受けてみる事をオススメします。
提案の誠実さ
大抵の相談先（税理士等）は、収益物件を売却するベストなタイミングを教えてくれません。
でも、節税目的で建てさせるだけでは、あまりにも無責任だと思いませんか？
出口提案をしないなら、「将来のことはわからん」と言われているのと同じです。
売却によるキャッシュフロー（現金の流れ）や、投資資金を回収できるか等、詳細にシュミュレーションしてくれる相談先であるか、対応を試してみてください。
誠実な相談先であれば、「どう転んでも損をしないように、最後まで一緒に管理していきましょう」というスタイルをとります。
逆に、採算がとれない建築計画は「止めるべきです」と提案してきます。
優良なコンサルティング会社は、本当に誠実な提案をすることで信頼関係を築き、その結果、顧客と長い付き合いができると考えています。
それが、結果的に企業寿命を延ばすことであるという理念を持っているからです。
このように、資産を減らさないような長期的な出口戦略を感じられる相手を見つけて下さい。
単発の申告業務を目当てにしている税理士に任せるのと、どちらが親身になって考えてくれるかという視点で考えればおのずと答えは出るはずです。
まとめ
現在、既に依頼している相談先についても、今一度、本当にその相手を信じて良いのか考えてみましょう。
必ずしも、現在の相談先を切る必要はありません。
まずは、他の相談先にも確かめてみる事が大切なのです。
どこまで責任をもって将来のことを考えてくれているのか、単純に儲かるから寄ってきただけではないのか、よく見定めてください。
早く対策すれば、数千万円もの節税が実現できるケースもあります。
相続対策の相談先は、くれぐれも慎重に選別していただきたいと願っています。