売れない土地の相続税、驚愕のケース

両親や祖父母が山林・農地を所有している場合、できるだけ早い段階で相続税額を知っておくことが大切です。

特に、生産緑地を保有している場合は要注意で、市街化区域内等の場合には数千万円の納税が発生するケースも珍しくありません。

その他、資材置き場や空き地等の遊休地についても同様ですが、都市部ではこのような不要土地に高い相続税を払わなくてはいけないケースがあります。

この記事では、実際の税額や、対策を講じた場合の効果についてご紹介したいと思います。

不要土地や売れない土地を持っている方は、一読してみてください。

農地の評価額を知ろう！

生産緑地に指定されている土地は、固定資産税が大幅に軽減されています。

この為、あまり評価額（相続税）が高くない土地だと思ってしまいがちです。

その分、相続の際には、きっちりと土地評価が行われ、農地も相続財産として扱われます。

納税猶予を認めてもらっている場合は別ですが、結局のところ、売却しようとすると納税猶予されていた税金を払わなければいけません。

生産緑地に指定されている土地は、かなり大きな土地であることが殆どです。

その評価額が１億円を超えるケースも珍しくないので、前もって調べておく必要があるわけです。

相続税を払う？

仮に、１億円の評価がつく土地に、２０％の相続税がかかるとすれば、現金で２千万円を用意しておかなければなりません。

若しくは、納税を猶予してもらう手続きをすることになりますが、この選択をしてしまうと、次の世代に渡って苦しみます。

何故なら、納税猶予とは、「生涯に渡って農業を続けるなら、税金を払わなくていいよ」という制度だからです。

この為、次の世代が「農地を売りたいな」とか「農業を継続するのは無理」という状況になった時、非常に困る事になります。

一方、農地を相続するだけなのに、２千万円もとられてしまうなんて冗談じゃない！と感じる人もいることでしょう。

結論としては、将来に渡って農業を継続しない可能性が高いのであれば、農地を手放してしまう（売却する）ことが有効対策なのです。

農地売却のコツ

農地や生産緑地を売却するには、農業委員会への届出や許認可が必要になります。

この手続きに疎い不動産業者も多いですし、そもそも農地の買い手を見つけるのは至難の業です。

実は、このような売買を得意とする専門家がいて、彼等に相談すれば比較的に短い期間で解決できる可能性があるのです。

専門サイトに登録するだけで、農地がスムーズに売却できるかもしれません。

驚愕の事実

Aさんは、将来の相続時に約８千万円もの相続税がかかる事が判明しました。

これまで、税理士に相談したことも無く、この驚愕の事実を知らないまま生きてきたそうです。

ある日、突然に自分が８千万円もの税金を払わなくてはいけない事実を知ったAさんは、知人からの紹介でADVICE YOUへ相談しました。

以前、Aさんのご両親が税理士に相談をしいたのですが、全く対策アドバイスがもらえていませんでした。

それどころか、非課税制度の使い方で損をしており、無責任な税理士のせいで被害を被っていたのです。

このように、不動産を中心とした対策が必要なご家庭の場合、税理士に相談しても問題は解決していない事が多いのです。

農地は、不動産のプロも嫌がる

税理士に相談しても、農地や山林が処分できるわけではありません。

生産緑地（農地）や山林の売却は、普通の不動産屋に相談しても真剣に取り組んでもらえない事が殆どです。

この理由は、農地や山林を欲しがる人が皆無であることと、農地転用の手続き等が大変だからです。

また、農地は、売れたとしても価格が安いので、仲介手数料としても割に合わない金額になるでしょう。

要するに、不動産屋としては儲からない話なので、知り合いでもない限り、業者側にやる意味（利益）がないのです。

農地・山林を処分する効果

使わない農地や山林を所有していると、無駄な相続税が発生することが確定してしまいます。

所有者は、「何のために維持・所有をするのか」を真剣に考え、できるだけ早くその結論を出しておかなくてはなりません。

代々受け継いできた土地だから・・・といった漠然とした理由で保有していると、とんでもない金額の税金を払うことになります。

しかも、それは相続が起こる度に発生していくのです。

なんとか自分の代で処分しておかなければ・・と考え始めている人達は、本当の状況が見えてきた証拠です。

あとは行動あるのみですね。

いらない土地の処分には、一定の時間と労力が必要です。

それに加え、専門知識や適切な売却先を探せる人脈等も重要ですので、色々な相談先を当たってみてください。

費用を掛けずに手軽な方法で模索するなら、農地と山林の無料登録サイト等を利用してみると良いです。

農地の無料登録サイト

税額の違いを知る事

いらない農地や、山林等は、持っているだけでも維持費がかかります。

竹林等の整備や、土砂災害等による賠償等も所有リスクとなります。

しかも、相続の際には多額の相続税が発生する原因になるのですから、いらない不動産は早めに手放すに限ります。

知人のケースでは、生産緑地を手放すことによって、相続税が約３千万円減少する結果となりました。

売却価格が安くても、手放してしまった方が得なケースもあるという事です。

状況にもよりますが、無償で譲渡してしまった方が良い場合さえありますので、一度専門家に相談してみると良いと思います。

無償でも処分できない理由

不要な土地を無償で譲る決断をしたとしても、相手（土地の貰い手）はなかなか見つかりません。

貰った側には、固都税や不動産取得税がかかりますから、土地が大きい程、貰い受ける側の維持費用も大きくなります。

要するに、農地や山林は無料でも貰ってくれる相手がいない・・・という事になり得る財産なのです。

仮に、評価額が１億円の土地を無償でもらったとしたら、移転登記費用と不動産取得税の合計額が600万円前後になってしまいます。

農地を宅地や雑種地に変更して売却した場合、翌年以降の固定資産税も多額なものとなります。

解決策は１つだけ

結論から言えば、難しい案件である程、とことん付き合ってくれる不動産のプロを探すことがポイントになります。

税理士やコンサル等に依頼しても、売れない土地は処分できません。

不要な土地（売れない土地）を処分したい人はたくさんいますが、そんな案件を引き受けてくれる業者は稀です。

農地転用の手続については、経験がない不動産業者も多いでしょう。

私が見てきた限りですが、このような案件を解決しているケースでは、必ず親身になって動いている不動産のプロがいます。

逆に言えば、そのような人に巡り合い、処分を引き受けてもらうことができなければ達成できないのです。

お金にならない活動になりますから、場合によっては礼金のような形で報酬を提示する必要もあるでしょう。

但し、法外な手数料を要求する業者もいますので、原野商法のような手口にはご注意ください。

まとめ

いらない農地や山林を持っている方は、まずは将来の相続税を掴んでください。

計算ができない人は、この記事でご紹介した農地の登録サイトで無料対応してくれますので、利用してみると良いです。

次に、その農地を処分した場合の節税額を明確にしてもらうことです。

保有し続けた場合と比較し、どれだけの違いが出るのかを数字で捉えることで、本当の状況が見えてきます。

仕入業者やNPOと精通している専門家に依頼することができれば、良い形で問題が解消できる可能性があります。

上手くすれば、納得できる価格で売却が実現するかもしれませんので、少しでも早く動いていく意識を持ちましょう。

売れない不動産の処分にはかなりの時間が必要ですので、今すぐにでも行動する意識が大切ですね！