相続

売れない土地の相続税、驚愕のケース

両親や祖父母が山林や農地を所有している場合、できるだけ早い段階で相続時の予想税額を知っておくことが大切です。

特に、生産緑地を保有している場合は要注意です。

その他、資材置き場空き地等の遊休地についても同様ですが、都市部ではこのような不要土地に高い相続税を払わなくてはいけないケースがあります。

この記事では、実際の税額や、対策を講じた場合の効果についてご紹介したいと思います。

不要土地や売れない土地を持っている方は、一読してみてください。

 

農地の評価額を知ろう!

生産緑地に指定されている土地は、固定資産税が大幅に軽減されています。

この為、あまり評価額(相続税)が高くない土地だと思ってしまいがちです。

 

しかし、相続の際には、きっちりと土地評価が行われ、農地も相続財産として扱われます。

生産緑地に指定されている土地は、かなり大きな土地であることが殆どですので、その評価額が1億円を超えるケースも珍しくありません。

 

市街化農地は相続税が高い

国や市区町村が住宅地として開発していきたいと考えている地域は、専門用語で市街化区域と言います。

実は、この市街化区域内の農地は、相続税評価額が宅地並に高いという盲点があるんです。

要するに、将来は宅地として使える可能性が高い場所にある土地なので、宅地と同じように評価しますってことなんです。

 

仮に、市街化区域内に1000㎡の生産緑地を持っていたとしましょう。

そして、国税庁のサイト等で、この土地の相続税路線価を調べたところ、相続税路線価が1㎡につき10万円だったとしましょう。

すると、この生産緑地の場合、相続時に約1億円(1000㎡×10万円)の課税財産になってしまうという事実が見えてきます

 

相続税は、最大で55%です。

ちょっとした資産がある人でも、20~40%になることが多いですから、農地といえども油断はできませんね。

 

相続税を払う?

仮に、1億円の評価がつく土地に、20%の相続税がかかるとすれば、現金で2千万円を用意しておかなければなりません。

農地を相続するだけなのに、2千万円もとられてしまうなんて冗談じゃない!と感じる人もいることでしょう。

 

知人の事例では、6千万円を超える相続税が発生することが判明しました。

生産緑地を持っている方々は、大抵は地主さんの一族ですから、現金資産やその他の不動産なども色々と持っていることが多いです。

農地のせいで資産全体にかかる相続税額も高くなってしまうという問題を抱えているわけです。

 

驚愕の事実

私の知人の場合、将来の相続で6千万円もの相続税がかかるという驚愕の事実を知らずに生きてきました。

ご両親が、過去に税理士に相談をしていて、対策が完了していると考えていましたが、全く不十分だったのです。

 

ある日、自分がそんな大変な税額を払う立場にあることを知り、慌てて相続に長けた専門家に相談しました。

このように、不動産を中心とした対策が必要な家庭の場合、税理士に相談しても問題は解決しないのです。

 

農地は、不動産のプロも嫌がる

税理士に相談しても、農地や山林を処分できるわけではありません。

生産緑地(農地)や山林の売却は、普通の不動産屋に相談しても真剣に取り組んでもらえない事が殆どです。

 

この理由は、農地や山林を欲しがる人が皆無であることと、農地転用の手続き等が大変だからです。

また、農地は、売れたとしても価格が安いので、仲介手数料としても割に合わない金額になるでしょう。

要するに、不動産屋としては儲からない話なので、知り合いでもない限りはやる意味がないのです。

 

農地・山林を処分する意味

使わない農地や山林を所有していると、無駄な相続税が発生することが確定してしまいます。

所有者は、「何のために維持・所有をするのか」を真剣に考え、できるだけ早くその結論を出しておかなくてはなりません。

 

代々受け継いできた土地だから・・・といった漠然とした理由で保有していると、とんでもない金額の税金を払うことになります。

しかも、それは相続が起こる度に発生していくのです。

 

なんとか自分の代で処分しておかなければ・・と考え始めている人達は、本当の状況が見えてきた証拠です。

あとは行動あるのみですね。

 

いらない土地の処分には、一定の時間と労力が必要です。

それに加え、専門知識や適切な売却先を探せる人脈等も重要ですので、色々な相談先を当たってみてください。

 

10年延長・再指定は慎重に

とりあえず10年延長しておきましょう」とアドバイスをする税理士も多いと聞きますが、この判断は簡単にしてはいけません

 

何故かと言うと、生産緑地は途中解除ができませんから、延長した場合には10年間は相続前の売却等ができない事を意味します

生産緑地の再指定を行う場合には、このような期間が30年になるという事です。

 

10年延長は、向こう10年以内に相続が発生したら農地に税金を払う決断をしたのと同じです。

財産の総額が基礎控除内に納まる場合は別ですが、そうでない場合には、農地が原因で税額が高くなることを受け入れる決断ですよね?

 

被相続人の年齢が若い場合は良いのですが、そうでない場合には安易に延長しない方が良いです。

売却や処分の道を絶たれる決断ですので、心無いアドバイスには注意しましょう

 

市街化農地になったとしても5年間は固定資産税が猶予されます。(段階的に固都税が高くなる)

いらない土地については、この猶予期間を使って、売却・処分を完了する計画をメインに検討すべきでしょう。

 

費用を掛けずに手軽な方法で模索するなら、農地と山林の無料登録サイト等を利用してみると良いです。

農地の無料登録サイト

 

税額の違いを知っておく事

いらない農地や、山林等は、持っているだけでも維持費がかかります。

竹林等の整備や、土砂災害等による賠償等も所有リスクとなります。

しかも、相続の際には多額の相続税が発生する原因になるのですから、いらない不動産は早めに手放すに限ります。

 

知人のケースでは、生産緑地を手放すことによって、相続税が数千万円単位で減少する結果となりました。

大事な財産なのは分かるのですが、安くても手放してしまった方が得なケースもあるという事です。

状況にもよりますが、無償で譲渡してしまった方が良い場合さえありますので、一度専門家に相談してみると良いと思います。

 

無償でも処分できない理由

不要な土地を無償で譲る決断をしたとしても、相手(土地の貰い手)はなかなか見つかりません。

貰った側には、固都税や不動産取得税がかかりますから、土地が大きい程、貰い受ける時の費用も大きいわけです。

 

仮に、評価額が1億円の土地を無償でもらったとしたら、移転登記費用と不動産取得税の合計額が600万円前後になります。

また、地目を宅地や雑種地にして売却すれば、翌年以降の固定資産税は100万円を超えるはずです。

 

要するに、生産緑地だから所有できていたものの、宅地並の地目になった場合には誰も維持したいとは思わないような土地・・という事なのです。

 

解決策は1つだけ

結論から言えば、難しい案件である程、とことん付き合ってくれる不動産のプロを探すことがポイントになります。

税理士やコンサル等に依頼しても、売れない土地は処分できません。

 

不要な土地(売れない土地)を処分したい人はたくさんいますが、そんな案件を引き受けてくれる業者は稀です。

農地転用の手続については、経験がない不動産業者も多いでしょう。

 

私が見てきた限りですが、このような案件を解決しているケースでは、必ず親身になって動いている不動産のプロがいます

逆に言えば、そのような人に巡り合い、処分を引き受けてもらうことができなければ達成できないのです。

 

お金にならない活動になりますから、場合によっては礼金のような形で報酬を提示する必要もあるでしょう。

但し、法外な手数料を要求する業者もいますので、原野商法のような手口にはご注意ください。

 

成功例

私の知人のケースでは、売れない生産緑地を扱ってくれる業者はいませんでした。

売却は実現できそうもありませんでしたし、税理士達は10年延長を勧めて責任逃れをするばかりでした。

 

そこで、知人業者のコネで辿り着いた専門家に依頼し、一定の報酬を提示して処分を依頼しました。

この生産緑地を解除して売却することができれば、5千万円前後の相続税が消える計算になるので、報酬額がある程度高くても許容できるというわけです。

 

結果、人脈や電話営業を駆使して無償譲渡先を見つけることに成功し、問題が解決しました。

この話から学ぶべきは、このような問題を解決できるプロに出会えるかどうかで結果が劇的に変わるという事です。

 

数千万円の相続税を払うかどうかが決まるのですから、この出会いがいかに大きなものかお分かりいただけるでしょう。

ですから、不要土地の処分ができるかどうかは、相続人の人生(資産状況)が変わってしまうくらいの決断なのです。

 

まとめ

いらない農地や山林を持っている方は、まずは将来の相続税を掴んでください。

計算ができない人は、この記事でご紹介した農地の登録サイトで無料対応してくれますので、利用してみると良いです。

 

次に、その農地を処分した場合の節税額を明確にしてもらうことです。

保有し続けた場合と比較し、どれだけの違いが出るのかを数字で捉えることで、本当の状況が見えてきます

 

仕入業者やNPOと精通している専門家に依頼することができれば、良い形で問題が解消できる可能性があります。

上手くすれば、納得できる価格で売却が実現するかもしれませんので、少しでも早く動いていく意識を持ちましょう。

売れない不動産の処分にはかなりの時間が必要ですので、今すぐにでも行動する意識が大切ですね!

 

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