相続対策の一つに「資産の組み換え」という方法があります。
自分にはあまり関係のない話に思えるかもしれませんが、相続税の控除額が改正されて以降、意外に必要になる人も出てきています。
知らないと、将来の相続で面倒なトラブルに発展する可能性もありますので、注意が必要です。
特に、相続対策として不動産の売却が伴うような場合には、この記事でご紹介する対策が有効になるかもしれません。
この記事では、相続対策として大きな効果が見込める「資産の組み換え」についてご紹介します。
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資産組み換えで土地売却
不動産の中には、有効活用が難しい土地も多々あります。
そんな物件は、親が亡くなる前に組み替えておくようにするのが得策です。
どうゆう事かと言うと、生前に価値の低い不動産を売却し、現金化したお金で収益になる資産を買うのです。
価値の低い不動産は、譲渡によって得る利益も小さいですから、譲渡所得税等の税金も少なくて済みます。
そのくせ、この手の不動産は、売却に長い時間がかかることも多いです。
なので、生前にゆっくりと進めておくことが有効なわけですね。
不動産投資には注意が必要な時代
一時期、不動産での相続対策として、現金化した資金で新たな不動産を購入するのが流行しました。
都内のタワーマンションや、好立地のテナント物件などを所有するものです。
現金で資産を持っているよりも、相続時の評価額が小さくなるというのがこの対策の肝でしたが、それも新しい判例の登場で雲行きが怪しくなっています。
節税狙いの不動産投資であることが明白な場合、路線価での評価を許されないケースが実例として生まれたからです。
このように、時代の変化と共に、不動産対策も見直されていきますので、いつまでも昔の手法で対策をしていると危険です。
そもそも、不動産や金融資産を上手く組み合わせて、資産全体の収益改善をするのが「資産の組み換え」をする目的です。
資産の組み換えには不動産、税、保険等についての知識が必要になります。
これらに長けた、信頼できるコンサルティング会社等のアドバイスを受けると良いですね。
税理士に相談するのは危険！？
相続対策に関する悩みは、多くの人が税理士に対して相談しています。
しかし、相続税対策として行った不動産投資で破産する地主等は、その殆どが税理士の言う通りにしていた人達なのです。
考えてみれば、収益物件に何億円も投じるには、信頼する専門家の勧めがなければ決断できませんよね。
ですから、失敗をしている人達は、皆どこかの専門家（主に税理士）に相談しているのです。
それでも破産になってしまうのは何故だと思いますか？
答えは簡単です。
税理士は、不動産のプロではない上に、投資結果に何の責任も負わないからです。
机上の理論でアドバイスされた対策を鵜呑みにすれば、当然、手痛い結果となることもあります。
税理士や建築会社の計算（事業計画）通りに物件の収益が実現していけば、不動産投資で失敗することはありません。
実際には計画通りにいかない事が多いので、たとえ好立地であったとしても、建築費の回収スパン等をよく分析する必要があるのです。
不動産業者にも注意
不動産業界で相続に必要な業務経験を全て習得している人は殆どいません。
私自身、不動産業界で長らく働いてきましたが、その域に達するまでに随分かかりました。
何故、そんなに時間がかかるかというと、普通の不動産売買で使う知識と、収益物件の建築等に必要な知識は全く違うからです。
もっと言えば、土地仕入れで使う知識や、賃貸・管理で使う知識についても、それぞれ専門性の高い部分が存在しているからです。
不動産業務の経験者であっても、建築に疎い人や、仕入経験のない人が殆どなのが実態ですので、担当者の経歴にも注目してみると良いでしょう。
相続案件に正しく対応できるのは、不動産仲介しか経験していないような人達とは全くレベルが違うと思った方が賢明です。
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ベストな相談先
相続対策の要となるのは、非課税制度の活用・不動産対策・保険対策の３つです。
ですから、「不動産に強いコンサルティング会社」や「不動産に強い税理士」に相談するのがベストなのです。
対応エリアは東京周辺に限られますが、私自身も相続に強い専門家達と提携をして、相続のベスト提案を行う活動を行っています。
専門家には顧客に寄り添ってくれない人も多いので、私は人柄と専門性の両方を重視して提携先を選んでいます。
また、顧客へのサービスクオリティが下がらないよう、定員制を採用し、常に５～７組を超えない範囲でのみ仕事をお受けしています。
この為、現在（2022年6月）は、定員になっておりますが、いづれお受けできる時もくると思いますので、先々の予約は承っております。
低コストで相続対策を実現することができるはずですので、ご興味のある方は、以下からお問合せください。
一般的な税理士の料金よりも、かなり安く済むはずですよ。
まとめ
資産の組み換えの基本的な考え方は、収益性の低い不動産を処分し、収益性と節税対策の高い不動産を手に入れることです。
新しい判例も出てきましたので、今後は保険等を活用する対策等、現金資産を上手く活用するノウハウが求められます。
企業経営と同じく、小さな工夫の積み重ねが大切ですね。
なので、最後まで丁寧に、とことん付き合ってくれるパートナー探しが重要だと思います。
資産の組み換え提案においては、各業者の思惑に惑わされない公平な選択をすることです。
不動産業者は「売りましょう・買いましょう」と勧め、建築会社は「建てましょう」と勧めてくる可能性が高いです。
相続対策では、このような自己都合な視点を排除し、顧客にとってベストな視点でアドバイスできる立ち位置で考えることが必須なのです。
そんな部分に着眼して、相談先を選別してみてください。