相続対策の一つに「資産の組み換え」という方法があります。
富裕層に必要な話なので、あまり関係のない話に思えるかもしれませんが、相続税控除額の改正によって、意外に必要になる人も出てくると思います。
この記事では、相続対策として大きな効果が見込める「資産の組み換え」についてご紹介します。
資産組み換えで土地売却
親からの遺産となった不動産の中には、有効活用が難しいケースも多いです。
そんな物件は、親が亡くなる前に組み替えておくと良いのです。
どうゆう事かと言うと、価値の低い不動産を「有効活用できるプロ」に売却し、現金化したお金で収益になる資産を買うのです。
しかも、節税効果の高い資産を購入するので、将来の相続税対策としても有効です。
その資産を受けとる側も、「収益の出る資産」を受け取れることになるので、誰も損をしない話なわけです。
不動産や金融資産を上手く組み合わせて、資産全体の収益改善をするのが「資産の組み換え」をする目的です。
資産の組み換えには不動産や税についての知識が必要になりますから、信頼できるコンサルティング会社等のアドバイスを受けると良いです。
良いコンサルティング会社は、ネットで探すのではなく、口コミで探すのが良いかもしれません。
後述しますが、くれぐれも税理士には相談しない事です。
税理士に相談するのは危険！？
相続対策に関する悩みは、多くの人が税理士に対して相談していますよね。
しかし、相続税対策として行った不動産投資で破産する地主等は、ほぼ１００％税理士の言う通りにしていた人達なのです。
考えてみれば、収益物件に何億円も投じるには、信頼する専門家の勧めがなければ決断できませんよね。
ですから、失敗をしている人達は、皆どこかの専門家（主に税理士）に相談しているのです。
それでも破産になってしまうのは何故だと思いますか？
答えは簡単です。
税理士は、机上の理論で対策をアドバイスしているだけで、不動産のプロではないからです。
税理士の計算の通りに物件の収益が出て行けば、失敗することはありません。
そういった意味では、彼等のいう事は正しいわけですが、実際には計画通りにいかないのです。
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責任の所在
税理士は、建物会社を紹介し、裏で紹介料をもらいます。
そして、物件の収益については、建築業者の責任に転嫁しています。
「私の計算通りに収益が出れば大丈夫」と言うだけで、それを実現するための相談は、建築会社や不動産会社にしてくださいというスタイルなのです。
税理士は良いとこ取りで、何もリスクを負っていません。
不動産投資での相続対策をアドバイスしたのに、それで失敗するのは建築会社や不動産会社のせいになるのです。
そもそも、少しでもコストの安い会社を紹介するといった目線があれば、資金回収期間も短くて済みますよね。
ところが、税理士の多くは、ハウスメーカー等の建物を紹介します。
大手の信頼が高いこともありますが、物件価格が高いので紹介料も高額になるという特徴があります。
これで本当にベストな提案と言えるでしょうか。
ベストな相談先
結論から言えば、相続対策の要となるのは不動産取引と管理にかかっています。
ですから、「不動産に強いコンサルティング会社」に相談するのがベストなのです。
そして、専属の税理士の使い方に着目すると良いです。
あくまでも不動産と経営の視点からコンサルティングを行い、税理士にはそれをチェックして、節税効果等に対して客観的なアドバイスをさせるだけにしているイメージです。
税理士メインでコンサルティングをするのではなく、多角的な視点で、あらゆる専門家の目線から「良い・悪い」の判断をしている会社が理想です。
私の知る限りでは、ブロスコンサル等がこれに当たります。
資産の組み換え事例
現状は何も利用価値が無い不動産を売却し、「利益を生む不動産」に再投資することができたら良いですよね。
固定資産税を払っているだけの遊休土地は、収益を生む物件に持ち替えるべきです。
新たな収益物件、商業施設、テナントビル等を購入する人が増えており、有効な相続税対策となります。
また、それほど悪い資産ではない場合でも、資産の組み換えで今よりも資産価値が高まることもあります。
人気エリアのマンションに買い替えるとか、築年数の浅い収益物件に買い替えが可能なのであれば、有効な相続税対策になるかもしれません。
この場合、相続税や毎年の固定資産税についても増えることになりますから、しっかりとこれを補う対策も知っておく必要があります。
親切で安いコンサル料でアドバイスしてくれる会社を見つけたいですよね。
まとめ
資産の組み換えの基本的な考え方は、収益性の低い不動産を処分し、収益性と節税対策の高い不動産を手に入れることです。
現金化するだけでも節税になる場合がありますので、仲介手数料が安くて信頼できる業者を見つけることも大切です。
東京周辺では、株式会社TOMY等がオススメです。