相続不動産の評価方法と、売却価格の調べ方

相続税の計算をする際、不動産の評価が難しいケースは珍しくありません。

不動産の資産は、現金のように価格が一定ではない為、物件の状況に合わせた時価評価が必要になります。

また、不動産を売却した際の価格についても、実際に売りに出してみなければ分からないケースも多々あるでしょう。

この記事では、評価が難しい不動産の相続税額を算出するためのコツをご紹介したいと思います。

不動産の評価方法

相続税の計算で、不動産の評価額を求める方法は、路線価で計算する方法が基本です。

しかし、場所によっては、路線価が定められていない場所もあります。

このような場合には、倍率方式といって、固定資産税評価額を基に一定の倍率を乗じて計算します。

おおよその相続税額を知る上では、そこまで正確な評価額を算出しなくても良いと思いますので、近隣の路線価を参考に計算しておけば充分です。

では、路線価の計算方法を説明していきますね。

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路線価での計算方法

まずは、国税庁で公開している路線価のサイトを見てください。

年度によって評価が変わりますので、直近の路線価を見るようにしましょう。

トップページに地図が表示されていますので、この中から所有する不動産がある都道府県を選びます。

路線価図を開くと、地名から場所が限定できるようになっています。

町名まで限定していくと、路線価図ページ番号で表示できるようになります。

これは、本（冊子）のページを番号表示にしたものと思えばOKです。

少し分かりずらいかもしれませんが、道路の様子や周辺建物名などを参考に、所有不動産の場所を限定してください。

道路上には、上図のような数字とアルファベットが記載されていると思います。

所有物件の前面道路に表示されている、３ケタの数字を覚えておいてください。

末尾のアルファベットは、借地権の場合に使用する記号です。

アルファベットごとに借地権割合が決められていて、路線価に乗じて計算するわけです。

通常の土地（所有権）の場合は、単純に数字の部分だけを使用して計算します。

この数字は、１㎡あたりの価値を表しています。（千円単位）

例えば、前面道路に１５０Dと記載されていた場合なら、150×1000＝150,000円です。

この場合なら、土地の面積×15万円で求めた金額が路線価ということになります。

路線価の計算式は以下の通りです。

※ 坪数しかわからない場合には、坪数×3.305で㎡数に変換してください。

売却予定の不動産がある場合

相続が発生するまでに、不動産を売却する予定がある場合には、路線価を計算しても意味がありません。

これから相続対策を始めるという方の場合には、不動産売却をした場合と、しなかった場合の両方を比較検討すると良いと思います。

不動産を売却して現金化した場合、売却コストや譲渡所得税等を支払った後に残る現金が相続税の対象になります。

不動産として持っている状況に比べ、かなり明確な資産状況になりますよね。

相続税を払うために土地等を売るケースも少なくありませんので、不動産の仕訳をしておくことはとても大切です。

まずは、相続発生時に残しておく土地と、相続発生までに売却する土地を分類しましょう。

将来に渡って残していく土地は、先程ご紹介した路線価で評価額を算出します。

売却予定のある土地は、「現金化した際の金額」を求める事になります。

これについては、次項で詳しくご説明していきます。

売却価格の考え方

不動産には、価格設定を間違えなければ売れる土地と、そうでない土地があります。

需給の問題ですが、価格の問題以前に、誰も欲しがらないような場所・状況もあるということなのです。

不動産業者に依頼して売れる土地については、不動産屋等に聞けばすぐに売値の目安が分かります。

最も高く売る方法は、一般客に対して売却活動をすることです。

一般客が買えないような広い土地の場合には、建売業者に売却することになります。

この場合、少し安い金額（仕入値）になりますが、他に買える人はいませんのでしかたありません。

このどちらにも売却が困難な物件については、少しコツ（ノウハウ）が必要です。

借地権・再建築不可・事故物件・老朽化した収益物件等、なかなか処分ができそうもない不動産については、お困り不動産の一括買取査定サイトを使うと良いです。

これは、普通の一括査定サイトではありません。

実際に買い取ってもらえる金額を教えてもらえる、珍しいサイトです。

一括サイトの違いを知ろう！

一般的な不動産一括サイトは、近隣の不動産屋が「売れそうな値段」を出してくれるだけです。

つまり、「うちならこの金額で売りに出しますよ」と手を挙げているだけの状態で、実際にその金額で買い取ってくれるわけではありません。

お店（市場）にいくらで売り出すかを提示しているだけなのです。

一方、お困り不動産の一括買取査定サイトでは、買取業者だけが登録しています。

この為、その業者が本当にその価格で買い取りをしてくれるのです。

買取業者側としては、仲介業者を介さずに土地仕入ができるので、その分だけ高く買う事ができますよね。

登録業者は、サイト運営側できちんと審査されていますので、基本的には直接取引で売却するのがお得です。

もしも、買取業者と直接の取引をするのが怖ければ、少し費用はかかりますが、仲介業者を介せば良いと思います。

このようなツールを使って、早めに不動産を処分しておくと、相続税対策が進むと思います。

売却価格の調べ方

その他、売却価格を調べるには、ネット上で類似する物件の相場を調べる方法もあります。

実際には、その価格から値引きが入ることが多いので、１００万円程度は安くなると考えておきましょう。

但し、不動産は、道路付けや日当たり等によって価値が大きく変わりますので、あくまでも目安にしかなりません。

詳しい事は、不動産のプロに相場を聞いてしまうのが一番です。

物件に近い場所にある、大きめの不動産業者に聞くのがオススメです。

大きな会社は、集客力がありますので、取引事例にも詳しいですし、顧客の需要も良く把握しています。

まとめ

実際の不動産の相続税評価は、税理士や鑑定士等によって細かく評価されますので、正確な評価額を求める事は困難です。

ざっくりとした相続不動産の評価を知る上では、国税庁が公開している路線価を基にして計算すれば充分です。

また、売却する予定がある不動産については、不動産会社や買取査定サイト等を活用して、現金化した際の金額を知ると良いと思います。